Ekstraarbejde efter AB18 (§§ 23-25): Sådan sikrer du din ret til betaling

Bygherren må ændre arbejdet, og du har ret til at udføre ændringen

Udgangspunktet står i AB18 § 23: Bygherren kan forlange ændringer i arbejdet, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser. En ændring kan bestå i, at du skal yde noget i tillæg til eller i stedet for det oprindeligt aftalte, at ydelsens karakter, kvalitet, art eller udførelse skal ændres, eller at aftalte ydelser helt skal udgå.

Det vigtige for dig som entreprenør er de to næste stykker:

• § 23, stk. 2: Du har som udgangspunkt ret til selv at udføre en forlangt ændring. Bygherren kan kun lade andre udføre arbejdet, hvis han påviser særlige grunde, for eksempel at dit økonomiske krav for udførelsen ikke er rimeligt. Ekstraarbejdet er altså din omsætning, ikke en fremmed entreprenørs.
• § 23, stk. 3: Bygherrens krav om en ændring skal fremsættes skriftligt eller på et byggemøde og skal beskrive ændringen nærmere. En løs bemærkning på pladsen opfylder ikke formkravet, og det er netop her, mange konflikter starter.

Prisen: enhedspriser, regningsarbejde eller aftalt fast pris (§ 24)

AB18 § 24 opstiller et klart hierarki for, hvordan ændringsarbejde prissættes:

1. Enhedspriser, med variationsgrænser

Angår ændringen et arbejde, der gælder enhedspris for, reguleres entreprisesummen op eller ned efter enhedsprisen, medmindre andet aftales. Men reguleringen efter enhedspris gælder kun inden for bestemte grænser (§ 24, stk. 1):

• Inden for +/-100 % af den enkelte post i tilbudslisten.
• For merarbejder samlet set kun med indtil +20 % af entreprisesummen, og for mindrearbejder med indtil -10 % af entreprisesummen.

Overstiger et enhedsprissat merarbejde variationsgrænserne, sker reguleringen efter § 24, stk. 2 stadig efter enhedsprisen, medmindre det godtgøres, at forudsætningerne for enhedsprisen ikke er til stede. Har du givet en skarp enhedspris på 50 meter, og bygherren bestiller 500, kan du altså argumentere for, at forudsætningerne er bristet.

2. Regningsarbejde er udgangspunktet for resten

Uden anvendelige enhedspriser udføres ændringsarbejde som regningsarbejde, medmindre parterne aftaler andet i en tillægsaftale (§ 24, stk. 3, jf. § 25, stk. 4). Udfører du ændringsarbejde i regning, skal regningen opgøres med nærmere specifikation af arbejdstimer, materialer og materiel (§ 24, stk. 4). Sjuskede regninger uden specifikation er et klassisk angrebspunkt for bygherrens rådgiver.

3. Besparelser ved mindrearbejde

Udgår arbejde, skal du efter § 24, stk. 5 godskrive bygherren de udgifter, der spares eller burde have været sparet, dog højst det beløb, arbejdet er opgjort til i aftalen. For enhedsprissatte arbejder sker godskrivning kun i det omfang, mindrearbejdet formindsker entreprisesummen med mere end 10 %.

§ 25: Kræv pris og tid, skriftligt og snarest muligt

Ændringen udløser ikke automatisk penge og tid. Efter § 25, stk. 1 skal dit krav om forandring i aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhed fremsættes snarest muligt, skriftligt eller på et byggemøde. Det gælder også, når ændringen kommer forklædt: et godkendt forslag fra dig selv eller en anvisning fra bygherren (efter § 22 eller § 26), som reelt indebærer en ændring, selv om den ikke kaldes sådan.

Resten af § 25 giver dig tre praktiske værktøjer:

• Afklaringsretten (stk. 2): Du kan forespørge bygherren, om et nærmere bestemt arbejde anses for en ændring, og bygherren skal svare skriftligt snarest muligt. Vigtigst af alt: Du er ikke forpligtet til at igangsætte arbejdet, før bygherren har svaret.
• Svarpligt (stk. 3): Har du fremsat krav om pris, tid eller sikkerhed, skal bygherren snarest muligt skriftligt meddele, om kravet accepteres, og begrunde et afslag.
• Tillægsaftale (stk. 4): Parterne skal snarest indgå skriftlig tillægsaftale om ændringen og dens konsekvenser for pris, tid og sikkerhed. Forhandlingerne må ikke forsinke arbejdet, men aftalesedlen skal på plads.

Bemærk også § 25, stk. 5: Bygherren skal løbende registrere forlangte ændringer og fremsatte krav. Finder du fejl i bygherrens registrering, skal du snarest muligt gøre opmærksom på det. Ændringsloggen er med andre ord ikke bare bygherrens papir. Det er et dokument, du aktivt skal kontrollere, fordi det senere bliver bevismateriale.

Varslingsfælden: "snarest muligt" og kontrakternes skærpelser

AB18's eget krav er "snarest muligt". Der står ingen fast frist i § 25, men venter du uger med at varsle, svækker du dit krav bevismæssigt, og du risikerer at blive mødt med passivitetssynspunkter. Den endelige skæringsdato kommer under alle omstændigheder med slutopgørelsen: Efter AB18 § 36, stk. 5 kan du ikke fremsætte yderligere krav, når bygherren har modtaget din slutopgørelse, bortset fra krav, du har taget konkret forbehold om i opgørelsen.

Den virkelige fælde ligger dog ofte i selve kontrakten. Mange danske udbudsvilkår fraviger AB18 på netop dette punkt, typisk i to varianter:

• Faste præklusive varslingsfrister: Krav om ekstraarbejde skal fremsættes skriftligt inden for eksempel 5-10 arbejdsdage efter, at forholdet er konstateret. Ellers er kravet bortfaldet.
• Forudgående skriftlig godkendelse: Ekstraarbejder må ikke igangsættes, før bygherren skriftligt har godkendt dem. Udfører du alligevel uden godkendelse, bortfalder betalingskravet.

Den slags klausuler er blandt de mest almindelige og mest indgribende fravigelser i danske entreprisekontrakter. Vi har gennemgået dem samlet i indlægget om de 10 mest almindelige fravigelser fra AB18. Læs altid kontraktens ændringsbestemmelser, før du afgiver tilbud, og indret din varslingspraksis efter den konkrete kontrakt, ikke efter AB18's udgangspunkt.

Den klassiske konflikt: mundtlige bestillinger og "det ligger implicit i projektet"

Scenariet kender enhver byggeleder: Bygherrens tilsyn siger på pladsen, at "det dér skal I lige tage med". Arbejdet bliver udført, faktureret, og afvist: "Det ligger implicit i projektet" eller "det er omfattet af tilbuddet".

Konflikten består reelt af to adskilte diskussioner:

1. Er det en ændring? Det afhænger af en fortolkning af udbudsmaterialet: Hvad var beskrevet, hvad kunne du med rette forudsætte, og hvad er nyt? Her hjælper det at kunne pege præcist på beskrivelser, tegninger og tilbudslistens poster. Vær opmærksom på, at grænsen trækkes anderledes i totalentreprise, hvor entreprenøren selv har projekteringsansvaret. Se vores gennemgang af forskellene mellem AB18 og ABT18.
2. Hvad skal det koste? Først når ændringsspørgsmålet er afklaret, kommer prissætningen efter § 24: enhedspris, regning eller aftalt pris.

Uden skriftlighed taber du typisk allerede den første diskussion. Ikke fordi du ikke har ret, men fordi du ikke kan bevise bestillingen. Formkravet i § 23, stk. 3 om skriftlighed eller byggemøde er ikke en formalitet; det er din betalingssikkerhed. Får du en mundtlig bestilling, så bekræft den selv skriftligt samme dag, hvis bygherren ikke gør det.

Sådan sikrer du dig i praksis

• Aftalesedler, samme dag: Skriv aftaleseddel på enhver ændring, nummerér dem fortløbende, og få bygherrens underskrift eller send den til skriftlig bekræftelse. Ingen aftaleseddel, ingen sikkerhed.
• Prissæt før udførelse, hvor det er muligt: § 25, stk. 4 lægger op til en skriftlig tillægsaftale om pris og tid. En aftalt pris før udførelsen fjerner hele diskussionen bagefter, og forhandlingen må ikke bruges som undskyldning for at forsinke arbejdet.
• Varsl skriftligt med det samme: Krav om pris, tid og sikkerhed skal frem "snarest muligt", og hurtigere endnu, hvis kontrakten har præklusive frister. Husk at kravet om tid (tidsfristforlængelse) skal varsles lige så disciplineret som kravet om penge; forsinkelse uden aftalt fristforlængelse kan udløse dagbod efter AB18 § 40.
• Dokumentér løbende: Fotos, byggedagbog, timesedler, følgesedler og mødereferater. Ved regningsarbejde er specifikationen af timer, materialer og materiel et direkte krav efter § 24, stk. 4.
• Kontrollér bygherrens ændringslog: Efter § 25, stk. 5 skal bygherren registrere ændringer og krav, og du skal påtale fejl snarest muligt. Gør det til et fast punkt på byggemødet.
• Tag konkrete forbehold i slutopgørelsen: Uafklarede krav skal med som konkrete forbehold, ellers er de tabt efter § 36, stk. 5.

Tjekliste: Ekstraarbejde uden tab

1. Læs kontraktens ændrings- og varslingsbestemmelser, før du afgiver tilbud, og notér frister og godkendelseskrav.
2. Kræv, at enhver ændring fremsættes skriftligt eller på byggemøde (§ 23, stk. 3), og bekræft selv mundtlige bestillinger skriftligt samme dag.
3. Send skriftlig forespørgsel ved uenighed om, hvorvidt noget er en ændring (§ 25, stk. 2), og afvent svar, før du igangsætter.
4. Fremsæt krav om pris, tid og sikkerhed snarest muligt og skriftligt (§ 25, stk. 1).
5. Indgå skriftlig tillægsaftale med pris før udførelse, hvor det kan lade sig gøre (§ 25, stk. 4).
6. Specificér regningsarbejde med timer, materialer og materiel (§ 24, stk. 4).
7. Kontrollér bygherrens registrering af ændringer på hvert byggemøde (§ 25, stk. 5).
8. Medtag alle uafklarede krav som konkrete forbehold i slutopgørelsen (§ 36, stk. 5).

Vil du have styr på, hvor din næste kontrakt afviger fra AB18's udgangspunkt, kan du finde flere gennemgange på bloggen.